PLS

Le Prêt Locatif Social (PLS) : Un choix d’investissement citoyen, rentable et sécurisé. Il permet, en contrepartie de sa vocation ‘sociale’, de bénéficier d’importants avantages fiscaux qui font de ce dispositif un concurrent sérieux au dispositif DUFLOT.

LE PLS

Le PLS est ouvert aux personnes physiques qui investissent dans un logement à but locatif. Le logement doit être loué pendant 15 années et être la résidence principale du locataire. La location est interdite aux ascendants et descendants du bailleur.

LES AVANTAGES DU PLS

TVA

L’acquisition d’un logement à usage locatif financé en PLS permet de bénéficier de  la TVA au taux réduit de TVA à 7 % au lieu du taux normal applicable au titre des opérations de construction (19,6 %). L’investisseur réalise dès son acquisition une économie de plus de 10.5 %. C’est ainsi qu’un logement ‘normalement’ vendu à 200 000 € en régime DUFLOT sera offert à 178 930 € en régime PLS (soit une économie immédiate de 21 070 €).

EXONERATION DE LA TAXE FONCIERE

Les opérations financées au moyen d’un PLS, sont exonérées de taxe foncière  pendant 15 ou plus (la durée est au moins égale à la durée du prêt PLS, sans pouvoir être inférieure à 15 ans ni supérieure à 30 ans). Pour une taxe foncière représentant un mois de loyer, cette exonération améliore la rentabilité de l’investissement de plus de 8 %.

SECURISATION DE L’INVESTISSEMENT

Une opération financée en PLS permet au futur locataire de percevoir – sous conditions de ressources – l’Aide Personnalisée au Logement (APL). Cette aide, particulièrement recherchée,  facilite les locations, réduit les risques de vacance locative et d’insolvabilité du locataire. L’APL peut en outre être directement versée au propriétaire du logement.

LES CONTREPARTIES

PLAFONNEMENT DU LOYER (Circulaire du 24 janvier 2013)

Les loyers doivent respecter le plafond en vigueur au jour de l’entrée dans les lieux du locataire selon le tableau ci-dessous puis est révisé normalement chaque année en fonction de l’évolution de l’indice de révision des loyers (IRL).

Il s’agit du loyer plafond mensuel par m2 (de surface utile) surface habitable + moitié des surfaces annexes : caves, balcons, loggias...

  Zone Abis Zone A Zone B1* Zone B2 Zone C
Loyer plafond (en €/m²) 12,85€ 9,88€ 8,51€ 8,16€ 7,58€

*La communauté urbaine de Strasbourg, Obernai, Molsheim et Bischoffsheim.

Les collectivités territoriales peuvent réduire ce plafond. Pour 2013, le conseil général du Bas-Rhin limite le loyer à 8.34 € par m² de surface utile.

Lien utile : Zonage des communes

Le loyer plafond tel que défini par le tableau ci-dessus est corrigé par un coefficient pour prendre en considération le fait que le coût de construction d’un petit logement est, rapporté au m² habitable, plus cher qu’un grand logement

Le formule de correction est la suivante : Coefficient = 0.77 x (1 + 20 m²/SU)

Lien utile (annexe 6) : Circulaire du 24 janvier 2013 relative à la fixation du loyer et des redevances maximums (...)

DETERMINATION DE LA SURFACE UTILE (SU)

La surface utile est égale à la surface habitable du logement, telle que définie à l’article R.111-2 du CCH, augmentée de la moitié de la surface des annexes définies par arrêté du ministre chargé du logement» (articles R.331-10 et 353-16-2° du CCH).

Les surfaces annexes sont définies par l’arrêté du 9 mai 1995, modifié par l’arrêté du 10 mai 1996 du ministre en charge du logement (pris en application des articles R 331-10 et R 353-16-2° du CCH) comme : «les surfaces réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 mètre. Elles comprennent : les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs et celliers extérieurs au logement, les resserres, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias, les vérandas et, dans la limite de 9 m², les parties de terrasse accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré».

Les surfaces annexes sont plafonnées à 18 % (ou 25 % en présence d’un ascenseur) de la surface utile.

Les stationnements (garages et parkings) ne comptent pas dans la surface utile mais donnent droit à des loyers accessoires.

Lien utile : Définition de la surface utile

LES LOYERS ACCESSOIRES

Un loyer supplémentaire peut être demandé pour les stationnements et les jardins privatifs.

Pour 2013, ces loyers s’élèvent à

  • De 48.18 € à 73.23  € par mois pour un garage en sous-sol (selon dimensions et secteur)
  • De  39.61 € à 59.74 € mois pour un parking en sous-sol (selon dimensions et secteur)
  • 25.04 € par  mois pour un parking aérien
  • 4.83 € par  mois pour un jardin privatif d’une superficie comprise entre 15 m² et 50  m²
  • 14.45  € par  mois pour un jardin privatif d’une superficie supérieure  à 50 m²

EXEMPLE DE CALCUL D’UN PLAFOND DE LOYER PLS

Acquisition du lot 212 ainsi qu’un garage  dans le projet Le Domaine des Arts à Obernai (Zone B1)

Détermination de la surface utile

Surface habitable du lot : 61.70 m²

Surface du balcon : 20 m²

Surface de la cave : 1.84 m²

Surface utile : 61.70 m² + ((20 m² + 1.84 m²)/2) = 61.70 m² + 10.92 m² = 72.62 m²

Détermination du plafond de loyer

Loyer zone B1 : 8.51 € /m² SU

Coefficient de  correction : 0.77 x (1 + 20/72.62) = 0.982

Le loyer maximum applicable par m² de surface utile est en conséquence de 8.357 € ramené à 8.34 € selon les règles du conseil général du Bas-Rhin.

Le loyer plafond de ce logement s’élève donc à 72.62 m² x 8.34 € soit 605.65 € auxquels il convient d’ajouter le loyer accessoire du garage soit 53.94 € (Loyer accessoire pour un garage simple sans cave en zone Obernai).

Le loyer plafond  de 659.62  €  est équivalent au loyer du marché pour cet appartement.

PLAFONNEMENT DES RESSOURCES DU LOCATAIRE

Catégorie ménage Paris + communes limitrophes I.D.F hors Paris Autres régions
1 : une personne seule 29 658 € 29 658 € 25 784 €
2 : deux personnes ne comportant aucune personne à charge à l'exclusion des jeunes ménages* 44 324 € 44 324 € 34 433 €
3 : trois personnes ou une personne seule avec une personne à charge ou jeune ménage* sans personne à charge 58 106 € 53 283 € 41 408 €
4 : quatre personnes ou une personne seule avec deux personnes à charge 69 374 € 63 822 € 49 990 €
5 : cinq personnes ou une personne seule avec trois personnes à charge 82 540 € 75 553 € 58 806 €
6 : six personnes ou une personne seule avec quatre personnes à charge** 92 881 € 85 021 € 66 275 €
Personne supplémentaire +10 348 € + 9 473 € +7 393 €

* Jeune ménage : couple sans personne à charge dont la somme des âges est, au plus, égale à 55 ans.

** Personne à charge :

  • enfants du locataire, de son conjoint (ou de son partenaire pacsé ou de son concubin) à charge au sens du Code des Impôts
  • ascendants du locataire, de son conjoint (ou de son partenaire pacsé ou de son concubin) de 65 ans ou plus et ascendants de 60 ans en cas d’inaptitude au travail dans la mesure où leurs ressources ne sont pas passibles de l’impôt sur le revenu
  • ascendants, descendants ou collatéraux au 2e et 3e degré du locataire, de son conjoint (ou de son partenaire pacsé ou de son concubin) dont le taux d’incapacité permanente est d’au moins 80% et dont les ressources ne sont pas passibles de l’impôt sur le revenu

Les montants indiqués au tableau sont à comparer avec les revenus fiscaux de référence de l’année n-2.

Exemple :
Pour une entrée dans les lieux en 2013, l’appréciation des ressources se fait avec l’avis d’imposition de l’année 2011.

Il convient de noter que plus de 80 % des locataires répondent à ce critère.

Lien utile : Plafond de ressources

SIGNATURE D’UNE CONVENTION AVEC L’ETAT

Une convention doit obligatoirement être signée entre l’Etat et le bénéficiaire du PLS. Cette convention détermine les obligations et les droits respectifs du propriétaire et des locataires du ou des logements qui ont fait l’objet de la convention.

Elle ne peut être inférieure à 15 ans ni supérieure à 30 ans.
Afin que les locataires puissent bénéficier de l’APL elle doit être, soit publiée au bureau des hypothèques, soit inscrite au livre foncier.

Ces formalités sont prises en charge par ALTEXIA qui monte les dossiers et les déposent aux services délégataires de l’Etat (Communauté Urbaine de Strasbourg et Conseil Général du Bas-Rhin).

FINANCEMENT DE L’OPERATION

L’acquisition doit être financée au minimum à hauteur de 50 % par un prêt PLS. Le prêt PLS est un prêt révisable adossé au Livret A.