Loi Censi-Bouvard

Loi Censi-Bouvard : location meublée et réduction d'impôt

La Loi Censi-Bouvard, votée jusqu’au 31 décembre 2016, permet aux contribuables français, sans qu’il soit nécessaire de s’inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés, qui réalisent un investissement immobilier dans le neuf en résidence meublée de réduire directement leur impôt d'un pourcentage du prix de revient de l'appartement et de récupérer la TVA sur le montant de l'investissement.

L’investissement peut être réalisé sous le statut du Loueur en Meublé Non Professionnel, qui utilise le principe de l'amortissement pour générer des revenus défiscalisés.

Exemples d'investissement en Loi Censi-Bouvard

Pour un investissement de 200 000 € hors taxe en loi Censi-Bouvard
Le montant de la TVA est de 39 200 €     
La réduction d'impôt est de 11 % de 200 000 € soit 22 000 € sur 9 ans (soit encore 2 444 € / an) 
Total des avantages fiscaux (réduction d'impôt + récupération TVA) : 61 200 €

Les avantages fiscaux de la Loi Censi-Bouvard

Le régime Censi-Bouvard vous permet de réduire votre impôt sur le revenu dans la limite du prix de revient des logements d'un montant de 300 000€ HT :

  • A hauteur de 11% du prix HT pour les logements. La réduction d'impôt s'étale de façon linéaire sur les neuf ans. Si le montant de la réduction d'impôt dépasse le montant à payer, celui-ci est reportable 6 ans.
  • Le dispositif Censi-Bouvard vous permet de récupérer la TVA sur votre acquisition : vous récupérez 19.6% sur le prix de votre immobilier si l'exploitant de la résidence propose en plus de l'hébergement au moins trois services.*

Les conditions du report de la réduction d'impôt en Loi Bouvard

Si le montant de la réduction d'impôt dépasse le montant d'impôt à payer, celui-ci est reportable 6 ans.

Dans le cas où l'impôt payé par le contribuable serait insuffisant pour absorber la réduction d'impôt Censi Bouvard, le solde non utilisé une année donnée peut être reporté sur l'impôt des 6 années suivantes, à condition que le logement soit encore en location l'année de l'utilisation du report de la réserve.

Statut LMNP et loi Censi-Bouvard

Le statut LMNP est cumulable avec l'avantage fiscal Censi-Bouvard.

Cependant, il n'est pas possible d'amortir un bien pour lequel vous avez bénéficié de la réduction d'impôt Bouvard.

Il vous est possible d'amortir la fraction du bien supérieur à 300 000 € qui a été pris en compte pour le calcul de la réduction d'impôt maximum.

Notez que le mobilier s'amortit et ne bénéficie pas de la réduction d'impôt Censi-Bouvard.

Les logements éligibles à la Loi Censi-Bouvard

Les logements acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016.

L'investissement en Loi Censi-Bouvard concerne uniquement les résidences meublées suivantes :

  • Les résidences de tourisme classées
  • Les résidences avec services pour étudiants
  • Les résidences avec services agréées pour personnes âgées ou handicapées
  • Les résidences d'accueil et de soins agréées

Les logements doivent être loués meublés et par bail commercial à l'exploitant de la résidence pour une durée minimale de neuf ans.

De plus, les logements meublés en loi Censi-Bouvard ne sont pas soumis à des plafonds de loyers, ni plafonds de ressources du locataire, ni de zonage particulier (contrairement à la loi Duflot). C'est le type de résidence qui détermine l'avantage fiscal.

Les conditions à respecter en Loi Censi Bouvard

Il existe des points importants à respecter pour bénéficier de l'avantage fiscal Censi Bouvard :

  • Acquérir un bien immobilier neuf ou en état futur d'achèvement en 2013
  • Il est possible de bénéficier du dispositif Censi-Bouvard pour les logements réhabilités et achevés depuis 15 ans maximum.
  • Mettre le bien en location dans les douze mois suivants sa livraison.
  • Le bien doit être loué meublé et par bail commercial à l'exploitant de la résidence pour une durée minimale de neuf ans.
  • Il n'y a pas de zonage ni de plafond de ressources du locataire et de plafond de loyer en loi Censi-Bouvard
  • Il est possible de cumuler plusieurs investissements en Loi Censi-Bouvard la même année pour le même foyer fiscal.
  • Le montant maximum retenu par l'administration fiscale pour le calcul de la réduction d'impôts est de 300 000€ HT.
  • L'activité de LMNP Censi-Bouvard (Loueur en Meublé Non Professionnel) ne doit pas être exercée à titre professionnel. Les recettes locatives doivent pas dépasser 23 000 € par an et ne doivent pas représenter plus de 50% des revenus globaux de l'investisseur.
  • Les recettes locatives doivent être imposées dans la catégorie des revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non de celle des revenus fonciers.

Comment récupérer la TVA en loi Censi Bouvard ?

Pour récupérer la TVA sur votre investissement il faut d'abord vérifier :

  • que 3 services sur 4 sont assurés dans la résidence parmi lesquels le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception de la clientèle
  • que les loyers perçus soient soumis à la TVA (actuellement au taux de 5,5%)
  • que l'investisseur adopte le statut du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) et que les loyers perçus soient imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC)

Pour pouvoir récupérer la TVA ayant grevé le prix de revient du logement, il faudra en faire la demande auprès du centre des impôts. Ainsi, il faudra adresser un courrier indiquant :

  • l'acquisition d'un logement donné en location meublée, avec des loyers pouvant être assujettis à la TVA (avec mention de l'adresse de la résidence, des détails du logement, le prix d'acquisition, les informations sur l'exploitant...)
  • le choix du paiement de la TVA au régime simplifié
  • l'option pour le régime réel simplifié d'imposition en matière de BIC (déclaration des loyers)

De même, l'inscription au Service des Impôts des Entreprises (SIE) en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel est obligatoire. Un numéro de dossier vous sera alors attribué, il sera utilisé ultérieurement pour la déclaration trimestrielle ou annuelle (si inf. à 1 000 € par an) de la TVA collectée sur les loyers.

S'agissant de la récupération du montant de la TVA, elle intervient généralement dans les 3 à 6 mois qui suivent la mise en exploitation de la résidence.

Pour effectuer ces démarches,  il est conseillé de les confier à un professionnel (comptable, conseiller en gestion de patrimoine, etc..).