La Location Meublée Professionnelle : LMP

Le statut des loueurs en meublé professionnels

Depuis l’imposition des revenus 2009, le statut de loueur en meublé professionnel est soumis aux trois conditions cumulatives suivantes :

  • Etre inscrit directement ou à travers une sarl de famille au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur en meublé professionnel.
  • Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble du foyer fiscal doivent excéder 23 000 € TTC, cette règle étant vérifiée la première année d’exploitation prorata temporis.
  • Les recettes tirées de cette exploitation doivent excéder les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu comprenant les revenus de la catégorie des traitements et salaires au sens de l’article 79 du CGI, les bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, les bénéfices agricoles, les bénéfices non commerciaux et les revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI.

Nota : cette troisième condition rend naturellement  l’accès au statut LMP extrêmement difficile car il va faut  que les acquéreurs disposent de moins de revenus que de loyers générés par la location meublée alors même que pour accéder aux 23 000 € annuels requis, il convient d’investir 575 000 € sur une base de calcul de rentabilité calculé à 4 %.

LMP en résidences gérées : une fiscalité favorable

Au même titre que le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), les revenus tirés d’une opération de défiscalisation LMP sont imposés dans la catégorie de Bénéfices Industriels et Commerciaux (communément appelés BIC).

Le fonctionnement du LMP est très proche de celui du LMNP. Il convient donc de se reporter à notre fiche LMNP pour l’essentiel.

Les différences entre les deux statuts sont les suivantes :

Défiscalisation Censi-Bouvard

Ce choix fiscal qui s’offre au statut LMNP n’est pas possible en LMP. Il est à noter que ce choix n’est quasiment jamais plus favorable qu’un LMNP classique bénéficiant du régime des amortissements.

Une diminution du revenu global

Le déficit d’un LMNP n’est imputable que sur les revenus de même nature. A l’inverse, le LMP, lui, peut imputer la totalité de son déficit éventuel sur son revenu global, y compris les intérêts d'emprunt et l’amortissement.

Une exonération des plus-values

Le LMP est soumis au régime des plus-values professionnelles. Celles-ci peuvent être exonérées d'impôt si l'activité est exercée depuis plus de cinq ans et si les recettes HT sont inférieures à 90 000 euros.
Au-dessus de ce plafond de CA et jusqu'à 126 000 euros, le contribuable peut bénéficier d'un allègement dégressif.

Une exonération d'impôt sur la fortune

En tant que bien « professionnel », le logement n'est pas soumis à l'impôt sur la fortune, comme tous les outils de travail.

Des allégements de droits de succession

Les héritiers d'un loueur en meublé professionnel bénéficient des dispositions favorisant la transmission d'entreprises.

Les droits de succession ne sont pas exigibles immédiatement.

  • Pendant cinq ans, les héritiers ne paieront que les intérêts à un taux minoré comme pour les entreprises individuelles classiques.
  • Les droits seront acquittés ensuite en vingt versements, étalés sur dix ans.

Si les héritiers parviennent à conserver le statut de loueur professionnel, ils pourront également déduire les droits de succession de leur bénéfice imposable, ces droits étant considérés comme des coûts d'acquisition de l'outil de travail.

Les droits peuvent même être calculés après un abattement de 75% de la valeur des biens sous plusieurs conditions :

  • Le défunt doit avoir exploité cette entreprise individuelle pendant au moins deux ans,
  • les héritiers doivent conserver l'outil d'exploitation (en l'occurrence les logements) pendant au moins six ans,
  • un au moins des héritiers doit assurer l'exploitation pendant au moins cinq ans.

Les autres impôts et charges

  • Les charges sociales des commerçants, qui sont naturellement déductibles du bénéfice imposable

Nos conseils et conclusions

Les conseils sont identiques à ceux délivrés pour le LMNP. C’est en général les conditions de loyers (+/- 23 000 €/an) et de revenus (+/- 50% des revenus totaux) qui conditionnent le statut LMNP ou LMP. Quand les conditions d’accès sont remplies, le statut LMP est encore plus favorables du fait de la déduction intégrale des déficits sur les revenus globaux, de l’exonération d’ISF et des allègements des droits de succession.