La Location Meublée Non Professionnelle : LMNP

Pourquoi investir en immobilier par le LMNP en 2013 dans une période économique et fiscale instable ?

Sous réserve de bien choisir votre programme, le LMNP est :

  • Sécurisant. Contrairement à l’immobilier d’habitation, vous investissez dans un rendement plus qu’une valorisation immobilière. Le bail commercial signé avec un professionnel pendant une durée de 9 ans minimum sécurise vos loyers
  • Stable économiquement. Vous avez une visibilité très précise de votre investissement et de son rendement sur 30 ans.
  • Stable fiscalement. La récupération de TVA et l’amortissement du bien du statut LMNP ne sont pas des niches fiscales.
  • Simple. La gestion est déléguée à 100% et la plupart des charges payées par le gestionnaire.
  • Flexible. Vous choisissez l’activité de votre résidence (senior, étudiant…) et son emplacement en fonction de l’activité (proche des écoles, des commerces…).

Si vos objectifs consistent en la création de revenus complémentaires (pour la retraite ou non), sécurisés et peu imposés, l’immobilier meublé géré par le LMNP est une bonne solution d’investissement en 2013.

LMNP : Le statut fiscal du Loueur en Meublé Non Professionnel (en résidences services)

Le statut du Loueur en Meublé Non Professionnel LMNP existe depuis plus de soixante ans et n’a que peu évolué.

Ce statut permet aux propriétaires d’immobilier qui louent leur bien meublé de  rentrer leurs recettes dans la fiscalité des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC, déclaration fiscale 2041), qui est bien plus avantageuse que la fiscalité des revenus fonciers :

  • Récupération de la TVA au moment de la livraison. Ce qui permet de payer in fine le bien Hors Taxe HT et donc d’économiser 19,6% (20 % en 2014)de la valeur du bien.
  • Très faible imposition sur les loyers grâce à l’amortissement de l’immobilier et du mobilier, respectivement jusqu’à 30 ans et 10 ans, en imputant leur valeur dans les charges en régime réel. Permet de payer une faible imposition sur les loyers sur une très longue période.
  • La récupération de TVA et l’amortissement en LMNP ne rentre pas dans le plafond des niches fiscales,
  • Plus faible imposition même après la période d’amortissement, grâce au régime micro-BIC qui dispose d’un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus bruts lorsqu’ils sont inférieurs à 32 500€ (30% d’abattement en dessous de 15 000€ pour les revenus fonciers).

LMNP classique ou Censi-Bouvard ?

La loi Censi-Bouvard a été modifiée en 2009, créant un « dérivé » du LMNP classique avec la possibilité de choisir une réduction d’impôts sur 9 ans (11% en 2013) en remplacement de l’amortissement.

Sauf cas exceptionnel et au-delà du fait que le dispositif LMNP Censi-Bouvard est concerné par le plafonnement des niches fiscales, le choix du Censi-Bouvard est nettement moins avantageux et le statut LMNP « classique » avec l’amortissement est quasiment toujours à privilégier.

Investir en immobilier locatif dans le cadre sécurisant du LMNP géré

La location meublée LMNP neuve gérée offre de nombreux avantages autant sur le rendement net d’imposition que sur la sécurité de l’opération.

Sur la sécurité du LMNP, investir en immobilier neuf géré permet de déléguer à un gestionnaire professionnel toute la gestion de votre bien immobilier qui est intégré à une résidence senior, étudiante, EPHAD, touristique ou d’affaires. Vous percevez ainsi vos revenus de façon garantie par le bail commercial passé avec le gestionnaire de la résidence LMNP. C’est lui qui vous paye « rubis sur ongle » chaque trimestre, et non plus un locataire particulier comme en investissement locatif ancien, Pinel ou Malraux. Ainsi, pas de problème de carence, vacance de locataire, ni de loyers impayés. Le seul risque : que le gestionnaire fasse faillite. Rare mais possible (moins en résidence étudiants qu’en résidence touristique et d’affaires). C’est pourquoi nous avons choisi une mutuelle (OSE Logements) qui exploite des résidences de ce type depuis des décennies.

Sur la fiscalité du LMNP, nous venons de voir que l’amortissement de l’immobilier et du mobilier en LMNP permet de percevoir les loyers quasiment nets (notamment par le choix du régime BIC au réel simplifié) et que la récupération de la TVA permet de payer le bien immobilier HT et donc de gagner 20 % en 2014 du prix d’acquisition. Enfin, il est conseillé d’adhérer à  un à Centre de Gestion Agréé (CGA) pour la comptabilité annuelle de votre bien immobilier en LMNP. Outre les avantages de gestion évidents, vous éviterez que l’administration fiscale comptabilise 125% de vos revenus éventuels dans le calcul de l’imposition.

Le choix de la résidence étudiante LMNP

Idéalement situées aux alentours proches des universités, ces résidences accueillent les étudiants qui souhaitent bénéficier des services proposés (accueil, surveillance, petit-déjeuner, blanchisserie, …)  le tout dans un logement déjà meublé.

Il répond à une demande croissante d’hébergement des étudiants. C’est un investissement immobilier a faible ticket d’entrée (jusqu’à 70 000€ HT). Il faut bien évidemment privilégier les villes étudiantes, la proximité des transports, des universités et des écoles.

Même si l’emplacement reste le critère le plus important, il est à noter que le choix d’une résidence alliant performances énergétiques et écologiques et une technologie moderne (câblage optique, …) constitue une constitue un ‘plus’ à moyen et long terme.

La récupération de la TVA à la livraison de la résidence

Six mois environ après la livraison de la résidence, vous recevez un chèque du montant de la TVA 20 % sur de l’immobilier, du foncier, des meubles et des frais d’acquisition) par l’administration fiscale.

Légalement en location meublée, la TVA est exonérée et donc ne peut être récupérée. En droit, cette récupération de TVA ne s’applique donc que pour l’immobilier meublé qui propose des prestations d’hébergement de tourisme, d’exploitants inscrits au Registre du Commerce ou consenti par bail commercial – c’est bien le cas de l’investissement en LMNP géré.

La TVA est ensuite amortie « virtuellement » par l’administration fiscale pendant une durée de 20 ans. C’est-à-dire que si vous vendez le bien avant 20 ans, vous devrez leur rembourser la quote-part de la TVA qu’il restait.

La sécurité de percevoir ses revenus par le gestionnaire grâce au bail commercial

C’est le bail commercial qui vous lie légalement au gestionnaire de la résidence dans laquelle vous avez investi en LMNP pendant une durée comprise entre 9 et 12 ans (10 ans pour notre résidence).
Le fait d’établir un bail avec un professionnel vous sécurise bien plus qu’avec un bail avec particulier (durée du bail 3 ans).
En effet, aucun problème de changement, de carence, ni de vacance de locataire. À la fin de la durée du bail commercial, celui-ci est directement reconduit par tacite reconduction.

Le gestionnaire vous paiera de façon sécurisée vos loyers chaque trimestre pendant ces 9 ans.

Il est à noter toutefois qu’en droit commercial, les loyers ne sont en effet pas « garantis ». Il existe des cas où le gestionnaire ne paye plus votre loyer : lorsqu’il est en cessation de paiement ou en dépôt de bilan. Il peut  également arriver que celui-ci renégocie à la baisse votre loyer annuel à la signature du nouveau bail si la résidence ne tourne pas aussi bien qu’espéré. Ce sont des cas très rares, mais pas inconnus. Pour éviter ces situations, la meilleure des garanties reste la qualité de l’emplacement de la résidence.

Enfin, il faut être attentif aux conditions de revalorisation du loyer. Ils sont souvent revalorisés en fonction de l’IRL (Indice de Référence des Loyers) Mais cette revalorisation est parfois plafonnée (assez souvent plafonnée à 1,5%, ce qui est correct). Même si c’est également rare, sachez toutefois qu’il existe des résidences dans lesquelles la revalorisation des loyers n’est pas plafonnée. Dans ce cas, vous bénéficierez au maximum d’une poussée forte de l’inflation.

L’essentiel des charges aux frais du gestionnaire et du locataire

La plupart des charges usuellement induites au propriétaire d’un bien immobilier seront en LMNP aux frais du gestionnaire. Toutes celles usuellement induites aux locataires récupérées par le gestionnaire.

La plupart du temps, le propriétaire du bien LMNP devra uniquement s’acquitter :

  • Des frais d’acquisition (frais de notaire…)
  • De la taxe foncière annuelle.
  • Des frais de syndicats de propriétaires annuels.
  • De l’assurance annuelle.
  • Du renouvellement des meubles à la fin du bail commercial.
  • Des importants frais de rénovation.

Déjà assez réduites, ces charges peuvent bien sûr être imputées sur vos revenus en régime réel… !

Très faible imposition sur les loyers grâce à l’amortissement de l’immobilier pendant 30 ans

C’est là que la puissance du LMNP prend tout son intérêt. Grâce à l’amortissement de l’immobilier et du mobilier, vous paierez une très faible imposition sur vos loyers pendant une très longue période.

Comment fonctionne ce fameux amortissement de l’immobilier LMNP ?

Vous avez payé un bien LMNP 100 000€ HT, mobilier, immobilier, foncier HT compris. Avec une rentabilité HT/HT de 4%, vous percevrez 100 000€ x 4% = 4 000€ par an de loyers.
Le mobilier est amorti 7 ans (2 800€) soit 400 € par an pendant 7 ans. Le foncier HT n’est pas amorti (environ 10% du bien soit 10 000 €).

Vous amortissez l’immobilier 87 200 € (100 000 €  - mobilier 2 800 € - foncier 10 000 €)  sur une durée que vous choisissez (généralement 30 ans), soit 87 200 € divisés par 30 = 2 907 € qui seront considérés comme des charges imputées sur vos revenus pendant 30 ans.

Ces 2 907 € ajoutés aux autres charges déductibles et notamment aux intérêts de l’emprunt contracté pour l’acquisition permettent d'annuler durablement le bénéfice fiscal et annulent de ce fait toute imposition.

Grâce à cet amortissement, le gain fiscal du statut LMNP est énorme si on le compare à la fiscalité de l’immobilier nue des revenus fonciers !

Il est à noter qu’en cas de déficit, même si votre stock de déficit n’est reportable que pendant 6 ans, le stock d’amortissement est lui reportable indéfiniment.

Un marché de la revente et du LMNP géré ancien qui se développe

Le LMNP géré a été longtemps un bien immobilier qui se garde et qui ne se revend pas. Mais désormais, de plus en plus de professionnels  proposent une offre efficace de LMNP « revente – occasion ».
C’est plutôt une bonne nouvelle, autant pour les propriétaires qui souhaitent revendre leur bien.

Nos conseils pour bien investir en LMNP

Désormais quasiment toujours privilégier le statut LMNP classique au LMNP Censi-Bouvard. Pour bénéficier de la faible imposition sur les loyers grâce à l’amortissement de l’immobilier et du mobilier dont la valeur est répartie et imputée dans les charges pendant 30 ans

L’une des meilleures manières de se créer des revenus complémentaires. Environ 4% de rendement locatif brut. Cadre sécurisant grâce au gestionnaire et au bail commercial. Faible imposition grâce à l’amortissement et aux revenus BIC.

Ne pas avoir comme principal objectif de revendre son bien. Les investissements en LMNP ne se revendent pas aussi facilement qu’un bien immobilier classique en location nue, car les résidences sont exploitées par un gestionnaire. Le LMNP est un investissement qui se garde pour les compléments de revenus.

Utiliser le crédit pour « repousser » l’amortissement et la faible imposition des revenus. Puisque l’amortissement est reportable sans limite de durée, utilisez l’effet de levier crédit et ses intérêts d’emprunt pour « repousser » l’utilisation de l’amortissement.

Notre préférence pour les résidences seniors et résidences étudiantes. Privilégiez les résidences LMNP pour les seniors et pour les étudiants. EHPAD, résidences touristiques et d’affaires sont envisageables pour des fonciers extrêmement bien placés.

Bien choisir le gestionnaire du programme LMNP. C’est la pérennité de l’activité du gestionnaire qui fera que votre investissement perdurera. Le gestionnaire devra être un professionnel expérimenté, spécialiste de l’activité de la résidence LMNP que vous avez choisie.

Les conditions du bail commercial à pointer : quel plafonnement de revalorisation des loyers.

Souscrire à un CGA pour votre comptabilité. Pour la gestion comptable et le suivi annuel de votre investissement en LMNP, mais aussi pour éviter que l’administration fiscale vous sanctionne en prenant en compte 125% de vos revenus dans son calcul d’imposition.